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개인

부동산 대출 관련 정리... (프리랜서) 참고하세요 ㅎ

## 대출관련 참고 사이트 
대출을 받으려고 할 때 은행에 가기전에 시뮬레이션을 돌려보고 가면 
정확하지는 않아도 대략적으로는 파악해 보고 가는 것이 좋을것 같아 정리해 둡니다.

대출 받아보시면 아시겠지만 은행에서도 대략적으로 파악을 해보는 것이고, 실제로는 대출 실행을 돌려봐야 정확하기 때문에 미리 어느정도까지 가능한지를 파악하고 가서 상담을 하면 도움이 된다고 생각합니다. 

은행에 갈때 대략적으로 시뮬레이션을 안해보고 가면 친절하지 않으신 분들도 있어서 좀 파악을 해놓고 은행을 가는게 좋은것 같다고 생각이 듭니다. 또한 요즘(2021년)에는 모바일로 대출도 신청하고 실행이 다 되기 때문에 잘 파악만 해놓으면 앱으로 대출도 잘 되는 것 같으니, 신용도 관리만 잘해놓으면 나머지는 은행가지 않고도 가능하기도 한 것 같습니다.
참고해서 대출하실때 도움이 되길 바랍니다. 그리고 여기서는 프리랜서 같은 경우에 도움이 되고, 직장을 다니시면 더 좋은 조건도 많이 있는 것 같습니다. 여기는 프리랜서의 경우에 대출을 하는 방법에 대해 참고하시면 될것 같습니다.

. 우선은 은행에서 대출상품의 대출담보 보증해주는 곳을 파악한다. 
. 소득금액(건강보험료)
  - https://www.nps.or.kr/jsppage/business/insure_cal.jsp
. 보증보험 파악가능 여부(한국주택금융공사, 서울보증보험)
  - 한국주택금융공사 : https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub08_01.do
  - 서울보증보험 :  https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/ccr/mortgage/CCRMORT001VM1.mvc?tm=2 

 

## 프리랜서 분들 전세자금대출이 필요할때 구하기 힘드실텐데 

    아래 내용 참고하셔서 대출하시면 좀 더 수월하게 하지 않으실까 생각이 들어서 정리해 봅니다. 

    프리랜서의 경우에는 가장 확실한건, 건강보험 득실확인서와 건강보험 납부 내역서 인것 같습니다. 

    건강보험을 적게내면 대출받는 금액도 적게 되니, 소득을 그대로 잘 신고하셔야, 대출에는 도움이 됩니다.

    입금을 해준 회사가 여러군데일 경우에는 한도를 많이 못받을 수 있으니 그럴때는 

    계약서, 계약한 곳에서 일했다는 경력 증명서

    가 건별로 셋트로 있어야 합니다. 

    거기에 카드지출 내역서도 필요할 수 있습니다. 

    종합하자면, 

       프리랜서에게 전세자금 대출에 필요한 중요 서류는 

       1) 건강보험 자격득실 확인서 

       2) 건강보험 납부 내역서 

       3) 일한 곳 계약서/경력증명서 (건별로 한셋트씩)

       4) 카드 납부내역서 

    일단 이 서류가 제일 중요합니다. ## 

 

1. 필요한 서류

. 대상 : 프리랜서 기준

주민등록 등본 1통
주민등록 초본 1통
가족관계 증명서 1통
소득금액 증명원(대출하는 년도의 전년도 소득) 1통
원천징수 영수증(대출하는 년도의 전년도 소득금액) 1통
건강보험 자격 득실 확인서 1통
건강보험 납부내역서 1통
보증대상 목적물 등기부 등본 1통 
임대차 계약서 1통
임차 보증료 5% 납입한 영수증 1통 
실제 작성한 건별 근로 계약서 각 1통
실제 근무한 것을 증명할 수 있는 경력증명서 건별 1통
[선택]분양 계약서( 신규이고, 개인소유가 아닐때, 신탁등기일 경우 필요)

 

2. 은행 대출 방법( 전세자금 대출)

 

. 대출받을 집의 금액과 최대 한도(80%)를 생각해서 내가 20%를 내고 들어갈 수 있는 집을 택한다.

 

. 가고자 하는 집의 등기부 등본을 떼고, 위에 필요한 서류를 들고, 대출이 어느정도까지 가능한지 먼저 알아본다.

 

. 은행은 같은 은행이라도, 대출을 해야하는 실적이 되는 곳을 알면 좋다.

 

. 여러 은행을 다녀보는 것도 좋다. 은행에 따라서 적극적으로 하는 곳도 있으나, 대출해주기 싫어하는데도 있다. 자기네 일 많다고 못해준다고 하는데도 더러 있다.

 

. 그리고 전세를 계약할때는 신탁등기인지를 잘 살펴봐야 한다. 신탁등기일 때는 은행에서 대출을 꺼려 정말 잘 찾아봐야 한다. 신탁등기라는게 본인이 소유한게 아니라 신탁회사에 맏기고 주택을 담보로 대출을 90%까지 받을 수 있는 것때문에 사용하는 방법이라고 함. 그래서 전세금 잔금을 다 치루는 즉, 입주일에 등기가 신탁회사에서 말소되고, 원래 집주인에게 이관되며, 하여 등기부 등본은 일주일 정도 후에 뗄 수 있다고 함. 등기 접수증을 은행에 줘야하며, 은행에 어떤 방법으로 주는 것이 좋을지 확인해 달라고 해야함(FAX or 사본). 보통은 사본을 팩스로 보내주면 됨.

 

. 이 등기 접수증이 중요한 이유는 신탁등기 된것을 소유권을 찾아올때 등기설정 변경신청이 접수되고 나면 소유권이 붕 뜨게되는데(신탁회사->집주인으로 넘어가는 과정이기때문에), 등기설정 변경 접수가 신청되어 접수증을 받게되면 신청한 등기처리가 완료될때까지 다른 사람이 등기변경 신청을 할 수 없어 안전해짐. 등기설정 변경 신청은 한번에 한건만 신청이 가능하고, 등기설정이 변경 신청중일때는 다른 사람이 다시 등기변경 신청을 할 수 없음. 등기 접수증은 본인도 사본으로 하나 가지고 있으면 좋음. 부동산에서 잘 안챙겨주는 경우가 있을수도 있기때문에 반드시 챙겨야함. 또한 접수증 양식을 잘 모르면 부동산에서 어물정 넘어가려고 하는데 '등기설정 접수증' 으로 검색해서 접수증 양식도 확인하고 그거 달라고 하면됨.매우 매우 중요함.

 

. 일단, 대출 받을때는 신탁등기 아닌걸로 하는 것이 대출에 유리함. 

 

. 어쩔 수 없이 신탁등기된 주택(오피스텔)에서 대출받을때는 그 건물에서 대출상담을 해주는 대출 상담사가 있음. 그 대출 상담사에 상담하는 것이 오히려 가능성이 높음.

 

. 대출을 받을때는 회사에 재직하고 있을 때 받는 것이 매우 유리함.

 

. 돈이 여유가 있으면 버팀목 대출에서 지원해주는 보증금 최대 70%까지 되는 것을 선택하는 것이 좋다. 이자도 낮아서 좋고, 기금에서 운영하는 것이라 은행에서도 아주 까다롭게 보지는 않는 것 같다.

 

. 그리고 신축이거나 건물의 내역을 잘 알고 대출을 해줄 수 있는 대출 상담사가 있으면 좀 더 수월하게 대출을 받을 수 있다. 그냥 일반적인 은행에 대출신청을 하게되면 건물의 상황도 잘모르고 하기때문에 대출 심사 하는데 원론적인 시간을 이야기 해주는데 대략 2주정도로 이야기를 한다. 그런데 그 건물에 대해서 잘 아는 대출 상담사는 대출 상담사 자체가 어느 은행과 연관이 되어있기때문에 은행에 잘 설명을 해주고, 임차인(세입자)에게도 잘 설명을 해주며, 이자를 최대한 낮출수 있는 방법도 알려준다. 만약에 신축이고, 빠르게 대출 심사를 받고 싶으면 대출 상담사에게 문의를 하는 것이 좋은 방법인 것 같다. 

 

. 특히, 은행에 그냥 대출을 맏기게되면 내 것 한건만 있는 게 아니라 여러사람것도 있어서 검사 승인을 장담을 못해주는데 반해, 대출 상담사를 통해서 하면 건물에는 문제가 없는것을 대출상담사가 알고 있어서 은행쪽에서 처리해줄 분도 그걸 감안하기 때문에 대출이 까다롭지 않아, 본인이 대출이 되는데 문제가 없다면 훨씬 빠른 시일내에 대출심사가 완료될 수 있다.

 

. 신규 건축물의 경우 최대한 건물임대를 빨리 넘겨야 은행이자로 내고있던 부분들도 사라져서 본인이 대출을 하는데 문제가 없다면, 최대한 빠르게 심사가 되도록 도와주고, 처리를 해준다. 

 

. 그리고 질권 설정이라고 하는 것이 있는데, 정확히는 모르겠지만 진행한대로 이야기를 정리하자면, 예를들어 보증금 1억이라고 하면 대출을 최대 80%인 8000만원을 받을 수 있고, 질권 설정은 대출금액의 120%로 설정한다. 관행이라고 보는 것이 맞는것 같다.

 

. 보증금 1억일경우, 대출금 : 8000만원, 질권설정 : 9,600만원 이고 질권설정은 보증금을 넘지않는다고 한다.

 

. 질권설정을 하게되는 이유는 정확히는 모르겠지만 관례적으로 대출금의 120%로 설정한다고 하는군요. 질권에 대해 궁금하시면 한번 찾아보시는게 정확할거 같습니다