https://www.youtube.com/watch?v=w34HZnewt0U&list=PLSWSKiRfBgbE2xTBlQmthF2TFeWHwQodu&index=10
라디오에서 듣다가
이거 모르면 그냥 당할것 같아서
수법하고 어떻게 조심해야 하는지를 부드럽게 정리되진 않았지만
정리를 해보고, 더 궁금하신 분은 라디오를 참고해서 들어보시면 될것 같다.
세 모녀 깡통전세
[수법]
건축주한테 2억원으로 분양하기로 사전 약정을 하기로 한 상태에서
빌라같은 경우는 매매가 잘 안된다.
그래서 전세세입자를 구한다.
현재 이 빌라 시세가 2억 5천이다라고 하면서 전세세입자를 받는다.
2억5천중에 2천을 건축주에게 주고,
5천을 시행사와 소유주로 명의를 빌려줄 분에게 준다.
전세값이 현재는 2억이지만, 2년후 혹은 4년후에 2억5천으로 오를것이다라고 생각해서
2년후에 전세값을 받아서 주면 된다고 생각을 한다.
전세 사기 유형
1) 전세대출 받아주겠다.
세입자들은 좋아한다.
최대 80%까지도 해주는데가 있다.
청년의 경우 90%까지 해주는 데도 있다.
기준금리 0.5% , 시장금리 1% 올른다.
그러면 집값은 떨어질 가능성이 높다.
전세대출을 80%를 빌려주면
나중에 문제가 생기면 80%는 은행에 갚고, 나머지 20%는 받을지 못받을지 모른다.
집값이 떨어지면 그 집값이 떨어진 만큼의 금액이 빠지기 때문에
나머지 20% 금액은 다받지 못할수가 있고, 그 금액은 고스란히 세입자가 져야 한다.
2) 소유자를 변경하겠다고 한다.
리스크를 분양주에서 제3자로 넘기는 형태
우리나라의 전세는 무이자 담보 대출이다.
세입자가 집주인한테 돈을 주는 것이다.
세입자가 집을 사는 조건으로 무이자로 2,3,4,5,10억을 주는 거다.
그렇기 때문에 임대인의 신용이 매우 중요하다.
집이 문제가 없으면 집으로 전세금을 받으면 되지만,
만약에 집값에 문제가 생기면 집 주인의 신용이 중요하다.
집 주인을 제 3자에게 넘긴다.
그러면서 제 3자 집주인은 신용불량자에게 넘긴다.
신용불량자는 애초에 집값을 환불해 줄 능력이 없다.
그리고 신용불량자에게 전화를 하면 전화를 안받거나 연락이 안되는 부분이 대부분임
3) 전세대출 이자를 지급하겠다.
전세 자금 2억원에 4%이자로 빌리는데, 자신들이 2%를 대주겠다.
세입자 입장에서는 괜찮다고 생각해서 계약을 할 가능성이 높다.
실제 집값의 가치는 2억인데, 2억 5000만원으로 전세가격을 올려서
자신들이 가져가는 금액의 5000만원(2억에서 2억5천으로 올린 차액 5천만원)에서
일부 금액 500만원정도를 이자로 보태주고 자신들은 4500만원을 가져가는 것이다.
유혹의 강도를 높이기 위해서 먹는 가격의 일부를 미끼로 쓰는 방법이다.
4) 깡통전세
대한민국 집값은 항상 올라간다고 생각한다.
보통 전세로 들어갈 때 전세금은 언제든지 되돌려 받는다는 생각으로 들어간다.
사회 초년생들이 들어가는 원룸, 다가구 주택을 예를 들어보자.
원룸, 다가구는 법적으로 단독주택이다.
원룸, 다가구 주택으로 된 한 건물에 10가구가 산다고 생각했을때
10가구의 각각의 임차보증금을 모두 확인한 후에 이 건물값하고 비교를 해봐야 한다.
다 가구 주택의 전체(10가구)의 집값이 4억이라고 치고,
각 집마다 4000만원 전세가 있다고 치면 벌써 4억이 된다.
여기에 다가구(전제 10가구)를 담보로 1,2억을 더 빌릴 수 있다고 한다.
그럼 대출 금액이 5,6억이 되면 집값보다 비싼 금액을 빌렸기 때문에 나중에 문제가 생기면
돌려받지 못할 수도 있다.
사고가 났을때 제일먼저는 금융권에서 가져가기 때문에 전세금을 받지 못할 경우가 발생한다.
전세세입자도 확정일 순으로 돌려받게 되는데, 후순위가 될수록 전세금을
돌려받지 못할 가능성도 매우 높다.
[ 개인 대처 방안 ]
1) 전세 반환 보증보험을 가입하는 것이 제일 좋다.(주택보증도시공사)
민간 - 서울보증보험, ..등등
2) 전세 살아야겠다라고 했을때 이 집에서 눌러앉아도 좋을 집인지를 판단해 보고
전세 대출을 받아라. 만약에 문제가 되었을때 그 집을 가져가는 것이다.
무이자 담보 대출
3) 추천
2022년말까지 미국 연방준비위원회의 금리를 따라갈 상황이 된다.
시장금리는 6%이상 갈 가능성이 높기때문에
예를 들어 집값이 3억이라고 생각한다면
1억정도는 월세로 전환하는 것이 좋다고 생각함.
궁금한 부분은 아래 세입자 114에서 무료로 상담을 해준다고 하는데
무료라서 아마 전화가 잘될지는 모르겠지만, 라디오에서 나온 내용이니
관심있는 분들은 전화를 해보시기 바람.
다들 잘 알아서 사기 당하지 말고 삽시다.^^
https://www.tenants114.org/
세입자 114 무료 상담
오전 10:00 ~ 12:00 까지
